Классы бизнес-центров: A, B, C

Коммерческая недвижимость подразделяется на классы, зависящие от характеристик объектов недвижимости. В случае с бизнес-центрами классификация подразумевает использование букв A, B и C, иногда сопровождаемых символами «+» и «-» (например, А+, В-). Класс присваивается зданию по итогам проведенной оценки и отвечает не только конкретным критериям, но и определенным требованиям. Это особенно важно для московских бизнес-центров, где конкуренция за аренду очень высока.

Какие имеют отличия классы и подклассы БЦ?

Современный бизнес-центр — это пример единой системы офисов, предназначенных для ведения разного вида предпринимательской деятельности. Выбор арендатором класса здания зависит от требований, которые предъявляются к уровню комфорта. Чтобы получить удобную классификацию БЦ, были выведены определенные нормативы, учитывающие такие факторы, как расположение здания рядом с транспортными узлами, наличие парковки, качество предоставляемых административных услуг и пр.

Важными критериями при выборе объекта недвижимости являются цена и отсутствие скрытых платежей. Многие компании отводят кучу времени на аналитику текущих предложений, превращая поиски офиса в целые проекты, чтобы отыскать оптимальное соотношение цены и качества. Ведь аренда нового офиса — это стратегическое решение, которое может повлиять на имидж и эффективность работы предприятия.

Основные критерии, по которым БЦ можно отнести к определенной категории по стандартной системе классификации:

• Зона расположения. Пожалуй, первый по важности пункт.
• Окружение. В данном случае рассматривается наличие поблизости транспортных магистралей и станций метро, а также оценивается расстояние до магазинов, банков, мест общественного питания.
• Год постройки здания. Устаревшие строения могут быть менее привлекательными, в то время как некоторые реконструированные объекты могут предлагать современные удобства.
• Технический уровень оснащенности. При оценке по данному параметру изучают качество функционирования инженерных систем и работу каналов связи. Особое внимание уделяется тому, насколько качественно работает вентиляция.
• Планировка офисов. Для бизнес-центров важным показателем является удобство планировки офисных помещений, применение дорогих строительных материалов на объекте, а также наличие систем микроклимата.
• Безопасность. Реализация этого требования отличается в зависимости от класса объекта недвижимости.
• Парковка. Есть ли наземный либо подземный паркинг для автомобилей сотрудников и посетителей.
• Административное управление. Профессиональным управляющим возникающие проблемы, особенно если это мелкие вопросы, например, по уборке офисных помещений и вывозу мусора, должны решаться как можно быстрее, не влияя на работу всего объекта.

Более подробную информацию о критериях классификации можно найти в специализированных статьях по данной теме.

Бизнес-центр А класса — что это?

Самым престижным БЦ по общепринятой классификации присваивается класс A. Примеры: башни элитного типа «Империя» и «Федерация», входящие в деловой комплекс «Москва-Сити». Офисы в таких бизнес-центрах выглядят максимально презентабельно, поэтому данные объекты предпочитают корпорации. Резиденты таких БЦ — это, как правило, IT-предприятия, банки и юридические организации.

Класс A подходит для холдинга, владелец которого хочет повысить комфорт рабочих мест для своих сотрудников или рассматривает аренду, как инвестиции в статус, например, чтобы иметь возможность продемонстрировать клиентам, что компания закрыла сделки за год весьма успешно. Однако те, кто уже арендовал такие площади, знают, что данный выбор имеет обратную сторону и свои минусы, главный из которых — крайне высокая стоимость аренды.

Месторасположение

Имеют наиболее выгодное местоположение, поскольку размещаются обычно в центре города. Это плюс для тех, кто целенаправленно выбирает престижное расположение.

Инфраструктура

Внутри есть конференц-залы, комнаты для переговоров, а рядом — отделения банков, рестораны, магазины, фитнес-клубы, салоны красоты и др. Транспортная доступность тоже является немаловажным фактором, поэтому такие бизнес-центры располагаются близко от метро, остановок городского транспорта и недалеко от крупных автодорог. Имеются удобные подъездные пути.

Тип и возраст

Офисы обычно располагаются в новых зданиях, изначально построенных специально для этого. Но зачастую могут также располагаться в старых комплексах, прошедших капитальный ремонт, или реконструированных помещениях, первоначально бывших, например, цехами заводов.

Техническое состояние

Характерно оборудование здания современными качественными инженерными коммуникациями, причем обязательно наличие:

• бесперебойных источников электропитания;
• установки для кондиционирования, климат-контроля;
• качественной шумоизоляции;
• высокоскоростных лифтов;
• автоматики пожарной сигнализации;
• нескольких провайдеров телекоммуникации.

Планировка и отделка здания

Внешне такая коммерческая недвижимость выглядит чаще всего оригинально и соответствует модным направлениям в архитектурном дизайне. Интерьеры также уникальны. При этом материалы внутренней отделки отвечают международным стандартам качества. Планировка офисных помещений обычно открытая или блочная. Высота потолков составляет не менее 2,7 м. Для обеспечения большим количеством естественного освещения устанавливаются окна до пола.

Безопасность

Внутри и вокруг охрана работает 24/7. Есть ресепшн, видеонаблюдение и сигнализация, а также автоматизирован контроль доступа в здание.

Парковка

Обязательно есть наземная и подземная стоянки для авто. Паркинг спроектирован с расчетом не менее одного места на сто квадратных метров офисных территорий.

Управление

За порядком следит УК, управление централизованное и автоматизированное. Здесь обеспечивается полное соответствие международным стандартам качества обслуживания.

Бизнес-центр класса B — что это?

Бизнес-центры, которые являются самой многочисленной группой коммерческой недвижимости. Пользуются большим спросом у арендаторов за счет сбалансированного сочетания стоимости и качества. Чаще всего офисы здесь оборудуют под средние и большие предприятия. В России сегмент рынка аренды офисов в БЦ класса B особенно развит.

Местоположение

Обычно располагаются в центре деловых районов с высокой проходимостью. Нередко представляют собой особняки, построенные много лет назад и недавно реконструированные под современные стандарты.

Инфраструктура

Внутри и/или снаружи имеются аптеки, банкоматы, терминалы оплаты, магазины, кафе, рестораны, бары, фитнес-залы. Недалеко от главного входа располагается парковка, поблизости есть также остановки общественного транспорта, станции метро, шоссейные дороги.

Тип и возраст

Могут располагаться в новых или перестроенных зданиях. Также это могут быть офисные помещения класса A, слегка устаревшие после 5-7 лет использования.

Техническая составляющая

Качество инженерных систем здания немного ниже, чем в деловых центрах класса A, но в целом функционируют они хорошо. Обязательно наличие основных систем жизнеобеспечения объекта: электроснабжения, кондиционирования и телекоммуникаций.

Планировка и отделка

Интерьеры в зданиях этого класса современные, ремонт внутреннего пространства выполнен из качественных материалов, но дизайнерских излишеств минимум. Планировка — в виде обособленных кабинетов либо смешанная.

Безопасность

Бизнес-центр, особенно входная группа, находится под круглосуточным контролем. Служба охраны обязательно использует видеонаблюдение.

Парковка

Есть охраняемая парковка, но подземный паркинг чаще всего отсутствует. Количество парковочных мест может быть ограничено.

Управление

Для управления бизнес-центром, как активом, собственник может пригласить стороннюю компанию либо обойтись собственным административным ресурсом. В любом случае, владелец строения дает арендаторам возможность связаться с администрацией напрямую по вопросам обслуживания, например, через e-mail или по телефону.

Бизнес-центр класса C — что это?

В общепринятой классификации это деловые центры эконом-сегмента, которые всегда востребованы из-за низкой ставки годовой аренды. В них обычно располагаются микрокомпании, только начинающие свой путь, сдаются опенспейсы для организации коворкингов. Также в этих объектах недвижимости нередко есть торговые площади и может быть собственный складской комплекс.

Местоположение

Здания этого класса базируются в достаточном удалении от центра города, обычно в спальных районах или в местах недалеко от промзон.

Инфраструктура

Не особо развита, к тому же такие БЦ почти всегда находятся далеко от автомагистралей и метро.

Тип и возраст

В основном представлены многоэтажными реконструированными строениями, оставшимися с советских лет. Многие из них — это изначально институты и общежития, в которых бывшие аудитории и жилые этажи переоборудованы под офисы и склады.

Техническое состояние объекта недвижимости

Инженерные системы здания старые, обычно отсутствует система кондиционирования. Для офисов характерно наличие только водоснабжения, электричества и базовых телекоммуникаций. Параметры технического оснащения значительно уступают параметрам строений классов A и B.

Планировка и отделка

Как фасады, так и внутренняя часть здания обычно требуют основательного ремонта. Планировка офисов, как правило, стандартная кабинетная.

Безопасность

Охрана входа осуществляется обычно вахтером. Контроль допуска изредка возможен благодаря пропускной системе.

Парковка

Отсутствует охраняемый паркинг. Даже если он организован, то мест там немного.

Управление

Комплексное управление зданием нередко отсутствует.

Основные различия классификаций БЦ представлены в виде таблицы

Показатель	Класс А	Класс В	Класс С
Близость к центру городу	✓	✓
Развитая инфраструктура	✓	✓
Новое здание	✓	✓
Современные инженерные системы	✓	✓
Телекоммуникация	✓	✓	✓
Дизайнерский внешний вид и отделка	✓	✓
Безопасность	✓	✓	✓
Охраняемая автостоянка	✓	✓
Подземный паркинг	✓
Низкая арендная плата		✓	✓

Таким образом, бизнес-центры, соответствующие по классификации классу A, отвечают международным показателям для ведения коммерческой деятельности, здания класса B — немного уступают по инженерным и планировочным особенностям, а C — не имеют особых преимуществ, но офисы в этих бизнес-центрах все равно востребованы из-за минимальной арендной платы.