Классы бизнес-центров: A, B, C

Коммерческая недвижимость подразделяется на классы, зависящие от характеристик объекта. В случае с бизнес-центрами — это A, B и C. Класс присваивается зданию по итогам проведенной оценки и отвечает не только конкретным критериям, но и определенным требованиям. Особенно это касается московских бизнес-центров, где конкуренция за аренду очень высока.

В чем отличия классов БЦ?

Современный бизнес-центр — это комплекс офисов, предназначенных для ведения разного вида предпринимательской деятельности. Выбор арендатором класса здания зависит от требований, которые предъявляются к уровню комфорта. Чтобы получить удобную классификацию БЦ, были выведены определенные нормативы — в частности, учитывающие такие факторы, как расположение здания рядом с транспортными узлами, наличие парковки, качество предоставляемых административных услуг.

Важными критериями при выборе являются цена аренды офиса и отсутствие скрытых платежей. Многие фирмы ведут долгие поиски, чтобы отыскать оптимальное соотношение цены и качества. Это стратегическое решение, которое может повлиять на имидж и эффективность работы предприятия.

Основные критерии определения категории БЦ:

• Расположение, площадь. Пожалуй, первый по важности пункт.
• Окружение. В данном случае рассматривается наличие поблизости транспортных магистралей и станций метрополитена, а также оценивается расстояние до магазинов, банков, мест общественного питания.
• Год постройки и состояние здания. Устаревшие строения могут быть менее привлекательными, в то время как некоторые реконструированные объекты могут предлагать современные удобства.
• Техническое состояние. При оценке по данному параметру определяют состояние всех инженерных систем и работу каналов связи. Особое внимание уделяется тому, насколько качественно работает вентиляция.
• Планировка офисов. Для бизнес-центров важным показателем является удобство планировки офисных помещений, применение безопасных строительных материалов, а также наличие систем микроклимата.
• Безопасность. Реализация этого требования отличается в зависимости от класса здания.
• Парковка. Обязательно есть наземный и подземный паркинг для автомобилей сотрудников офиса и посетителей.
• Административное управление. При профессиональном управлении возникающие проблемы должны решаться как можно быстрее и не останавливать работу всего объекта. Также это касается вопросов организации уборки офисных помещений и вывоза мусора.

Более подробную информацию о критериях классификации можно найти в специализированных статьях по данной теме.

Бизнес-центр А класса — что это?

Самым престижным БЦ по общепринятой классификации присваивается класс A. Примеры: башня «Империя» и башня «Федерация», входящие в деловой комплекс «Москва-Сити». Офисы в таких бизнес-центрах занимают корпорации, среди которых больше всего IT-организаций, банков и юридических фирм.

Класс A подходит для холдинга, владелец которого хочет продемонстрировать свой статус и обеспечить максимальный комфорт для сотрудников и клиентов. Однако стоит учитывать, что такой выбор имеет обратную сторону и свои минусы, главный из которых — высокая стоимость аренды.

Месторасположение

Имеют наиболее выгодное местоположение и размещаются обычно в центре города. Это плюс для фирм, выбирающих престижное расположение.

Инфраструктура

Внутри есть конференц-залы, комнаты для переговоров, а рядом — отделения банков, рестораны, магазины, фитнес-клубы, салоны красоты и др. Транспортная доступность тоже является немаловажным фактором, поэтому бизнес-центры располагаются близко от метро, остановок городского транспорта и недалеко от крупных автомобильных дорог. Имеются удобные подъездные пути.

Тип и возраст

Офисы обычно располагаются в новых зданиях, первоначально построенных специально для этого. Но зачастую могут также располагаться в старых комплексах, прошедших капитальный ремонт, или полностью реконструированных помещениях бывших заводов.

Техническое состояние

Характерно оборудование современными качественными инженерными коммуникациями, причем обязательно наличие:

• бесперебойных источников электропитания;
• установки для кондиционирования, климат-контроля;
• качественной шумоизоляции;
• высокоскоростных лифтов;
• автоматики пожарной сигнализации;
• нескольких провайдеров телекоммуникации.

Планировка и отделка

Внешне такая коммерческая недвижимость выглядит чаще всего оригинально и соответствует модным направлениям в архитектурном дизайне. Интерьер также делают уникальным. При этом материалы внутренней отделки отвечают международным стандартам качества. Планировка офисных помещений обычно открытая или блочная. Высота потолков составляет не менее 2,7 м. Для обеспечения большим количеством естественного освещения устанавливаются окна до пола.

Безопасность

Внутри и вокруг охрана работает 24/7. Есть ресепшн, видеонаблюдение и сигнализация, а также автоматизирован контроль доступа в здание.

Парковка

Обязательно есть наземная и подземная автостоянки. Паркинг спроектирован с расчетом не менее одного места на сто квадратных метров офисных территорий.

Управление

За порядком следит УК. Как правило, управление централизованное и автоматизированное. Здесь обеспечивается полное соответствие международным стандартам качества обслуживания.

Бизнес-центр класса B — что это?

Бизнес-центры, которые являются самой многочисленной группой коммерческой недвижимости. Пользуются большим спросом у арендаторов за счет удачного сочетания стоимости и качества. Чаще всего офисы здесь занимают средние и большие предприятия. В России сегмент рынка аренды офисов в БЦ класса B особенно развит.

Местоположение

Обычно располагаются в центре деловых районов с высокой проходимостью. Нередко представляют собой особняки, построенные много лет назад и недавно полностью реконструированные под современные стандарты.

Инфраструктура

Внутри и/или снаружи имеются аптеки, банкоматы, терминалы оплаты, магазины, кафе, рестораны, бары, фитнес-залы. Недалеко от главного входа располагается парковка, поблизости есть также остановки общественного транспорта, станции метрополитена, автомобильные дороги.

Тип и возраст

Могут располагаться в новых или перестроенных зданиях. Также это могут быть офисные помещения класса A, слегка устаревшие после 5-7 лет использования.

Техническое состояние

Качество инженерных коммуникаций немного ниже, чем в деловых центрах класса A, но их состояние нормальное. Обязательно наличие основных систем жизнеобеспечения объекта: электроснабжения, кондиционирования и отопления, а также телекоммуникаций.

Планировка и отделка

Интерьер и ремонт современные, выполнены из качественных и безопасных материалов, но без дизайнерских излишеств. Планировка кабинетная или смешанная. 

Безопасность

Бизнес-центр находится под круглосуточным контролем. Служба охраны обязательно использует видеонаблюдение. Реализован пропускной режим.

Парковка

Имеют охраняемую парковку, но подземный паркинг чаще всего отсутствует. Количество парковочных мест может быть ограничено.

Управление

Для управления бизнес-центром собственник может пригласить стороннюю компанию либо обойтись собственным административным ресурсом. Во любом случае, владелец строения дает арендаторам возможность связаться с администрацией напрямую по вопросам обслуживания, например, через e-mail или по телефону.

Бизнес-центр класса C — что это?

В общепринятой классификации это деловые центры эконом-сегмента, которые всегда востребованы из-за низкой ставки годовой аренды. В них обычно располагаются небольшие компании или начинающие свой путь фирмы.

Местоположение

Базируются не в самых удачных местах города — в достаточном удалении от центра, обычно в спальных районах или недалеко от промзон.

Инфраструктура

Не особо развита, к тому же такие БЦ почти всегда находятся далеко от автомобильных магистралей и метро.

Тип и возраст

В основном представлены многоэтажными реконструированными строениями, оставшимися с советских лет. Многие из них — это бывшие институты и общежития, в которых жилые этажи переоборудованы под офисы.

Техническое состояние

Инженерные системы старые, обычно отсутствует система кондиционирования. Для офисов характерно наличие только водоснабжения, электричества, отопления и базовых телекоммуникаций. Параметры технического оснащения значительно уступают параметрам строений классов A и B.

Планировка и отделка

Как фасады, так и внутренняя часть обычно требуют основательного ремонта. Планировка офисов, как правило, стандартная кабинетная.

Безопасность

Охрана входа осуществляется обычно вахтером. Контроль допуска изредка возможен благодаря пропускной системе.

Парковка

Отсутствует охраняемый паркинг. Даже если автостоянка организована, то мест на ней немного.

Управление

Как правило, комплексное управление БЦ отсутствует.

Основные различия классификаций БЦ представлены в виде таблицы

Показатель	Класс А	Класс В	Класс С
Близость к центру городу	✓	✓
Развитая инфраструктура	✓	✓
Новое здание	✓	✓
Современные инженерные системы	✓	✓
Телекоммуникация	✓	✓	✓
Дизайнерский внешний вид и отделка	✓	✓
Безопасность	✓	✓	✓
Охраняемая автостоянка	✓	✓
Подземный паркинг	✓
Низкая арендная плата		✓	✓

Таким образом, бизнес-центры класса A отвечают международным показателям для ведения коммерческой деятельности, B — немного уступают по инженерным и планировочным особенностям, а C — не имеют особых преимуществ, но офисы в этих бизнес-центрах все равно востребованы из-за минимальной арендной платы.