Что входит в состав арендной ставки офиса

Аренда нежилого помещения (офиса) — частая процедура в сфере малого и среднего бизнеса, так как небольшим фирмам выгоднее взять в наём помещение, нежели купить. Особенностью процедуры является обязательство использовать офис по целевому назначению (запрещено проживание) и предоставление исключительно юридическим лицам.

Варианты определения арендной ставки

Вопрос определения размера арендной платы не регулируется законодательством в обязательном порядке, а имеет рекомендательный характер. Это так называемая Методика по определению уровня арендной платы. В связи с этим стороны — арендатор и арендодатель — вольны не применять эту методику, а определять все условия в договоре.

Отсутствие полного регулирования вопроса законодательством может привести к необоснованно завышенной цене, поэтому для предотвращения этого используется независимая оценка арендной ставки, то есть, величины платы в месяц/квартал/год.

Она зависит от следующих факторов:

• местоположение здания (отдалённость от центра, транспортных узлов и т. д.);
• общая площадь;
• общее состояние;
• тип (отдельная постройка, в бизнес-центре, в жилом доме);
• материал, из которого построено здание.

В результате профессиональной оценки устанавливается объективная стоимость конкретного помещения. Экспертный метод оценки наиболее популярен при сдаче нестандартной площади или наличия в ней уникального оборудования. При определении арендной ставки стандартного помещения применяется аналоговый метод, то есть сопоставление с рыночной стоимостью аналогичного объекта.

Составляющие арендной платы

Часто понятия арендной ставки и платы используются как синонимы, но есть различия этих понятий. Плата состоит из таких частей:

Базовая ставка аренды (то есть, цена 1 кв.м. в месяц)

Данная величина может быть определена на местном уровне. Например, на объекты, находящиеся во владении города Москва, определена минимальная арендная ставка в год.

Эксплуатационные расходы

К таким расходам относятся те, которые связаны с использованием сдаваемых площадей. Например:

• пожарная сигнализация;
• паркинг;
• интернет и связь;
• уборка помещений и вывоз мусора;
• текущий и капитальный ремонт
• обслуживание лифтов.

Список может изменяться в зависимости от особенностей конкретного объекта недвижимости.

Коммунальные платежи

Эти расходы могут входить в состав эксплуатационных, если так решили стороны, но электроэнергия оплачивается по фактическому потреблению.

НДС

Чтобы не выделять отдельно каждый вид расходов обычно стороны приходят к обобщённой сумме, показывающей итоговый размер арендной ставки. При этом арендодатель демонстрирует, как она сложилась, выделяя долю эксплуатационных расходов. Для помещений класса «А» доля эксплуатационных расходов может составлять 35-40%, класса «Б» — 30-35%, класса «В» — 25-30%.

Расчёт размера арендного платежа

При расчёте ставки арендной платы используется формула: произведение базовой ставки на площадь и различных коэффициентов, характеризующих сдаваемое имущество. Это коэффициенты:

• износа;
• вида использования недвижимого имущества;
• культурной ценности здания;
• целевого использования;
• качества здания;
• деятельности арендатора;
• социальной значимости и др.

Формула дана как пример и может отличаться в соответствии с разными договорами аренды. При изменении состояния помещения с течением времени и пользования одна из сторон может инициировать изменение арендной ставки. По обоюдному согласию стороны могут менять размер платы нужное количество раз.