Что входит в состав арендной ставки офиса
Аренда нежилого помещения (офиса) — частая процедура в сфере малого и среднего бизнеса, так как небольшим фирмам выгоднее взять в наём помещение, нежели купить. Особенностью процедуры является обязательство использовать офис по целевому назначению (запрещено проживание) и предоставление исключительно юридическим лицам.
Варианты определения арендной ставки
Вопрос определения размера арендной платы не регулируется законодательством в обязательном порядке, а имеет рекомендательный характер. Это так называемая Методика по определению уровня арендной платы. В связи с этим стороны — арендатор и арендодатель — вольны не применять эту методику, а определять все условия в договоре.
Отсутствие полного регулирования вопроса законодательством может привести к необоснованно завышенной цене, поэтому для предотвращения этого используется независимая оценка арендной ставки, то есть, величины платы в месяц/квартал/год.
Она зависит от следующих факторов:
- местоположение здания (отдалённость от центра, транспортных узлов и т. д.);
- общая площадь;
- общее состояние;
- тип (отдельная постройка, в бизнес-центре, в жилом доме);
- материал, из которого построено здание.
В результате профессиональной оценки устанавливается объективная стоимость конкретного помещения. Экспертный метод оценки наиболее популярен при сдаче нестандартной площади или наличия в ней уникального оборудования. При определении арендной ставки стандартного помещения применяется аналоговый метод, то есть сопоставление с рыночной стоимостью аналогичного объекта.
Составляющие арендной платы
Часто понятия арендной ставки и платы используются как синонимы, но есть различия этих понятий. Плата состоит из таких частей:
Базовая ставка аренды (то есть, цена 1 кв.м. в месяц)
Данная величина может быть определена на местном уровне. Например, на объекты, находящиеся во владении города Москва, определена минимальная арендная ставка в год.
Эксплуатационные расходы
К таким расходам относятся те, которые связаны с использованием сдаваемых площадей. Например:
- пожарная сигнализация;
- паркинг;
- интернет и связь;
- уборка помещений и вывоз мусора;
- текущий и капитальный ремонт
- обслуживание лифтов.
Список может изменяться в зависимости от особенностей конкретного объекта недвижимости.
Коммунальные платежи
Эти расходы могут входить в состав эксплуатационных, если так решили стороны, но электроэнергия оплачивается по фактическому потреблению.
НДС
Чтобы не выделять отдельно каждый вид расходов обычно стороны приходят к обобщённой сумме, показывающей итоговый размер арендной ставки. При этом арендодатель демонстрирует, как она сложилась, выделяя долю эксплуатационных расходов. Для помещений класса «А» доля эксплуатационных расходов может составлять 35-40%, класса «Б» — 30-35%, класса «В» — 25-30%.
Расчёт размера арендного платежа
При расчёте ставки арендной платы используется формула: произведение базовой ставки на площадь и различных коэффициентов, характеризующих сдаваемое имущество. Это коэффициенты:
- износа;
- вида использования недвижимого имущества;
- культурной ценности здания;
- целевого использования;
- качества здания;
- деятельности арендатора;
- социальной значимости и др.
Формула дана как пример и может отличаться в соответствии с разными договорами аренды. При изменении состояния помещения с течением времени и пользования одна из сторон может инициировать изменение арендной ставки. По обоюдному согласию стороны могут менять размер платы нужное количество раз.